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Uso de la herramienta DENUE INEGI en el sector inmobiliario – Datlas Research

Empezaremos por aclarar qué significa DENUE: Directorio Nacional de Unidades Económicas que el Instituto Nacional de Geografía y Estadística (Inegi) de México, que está a disposición de todo aquel que tenga interés en conocer datos relacionados con unidades económicas de todo este país y vinculadas a su ubicación geográfica.

Los datos hoy en día son una importante herramienta para la toma de decisiones de locación en cualquier ámbito, un buzoneo, una campaña o, el simple hecho de tener que decidir mover a los promotores inmobiliarios a un determinado lugar, por ejemplo de un módulo de un centro comercial a otro, esto debido a su proximidad con cadenas comerciales, cines o negocios que tengan un gran flujo comercial, o un mayor número de población con ciertas características socioeconómicas, etcétera.

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La mayoría de las empresas de bienes inmuebles enfrentan una gran competencia o “canibalismo”, que hace necesario frecuentemente replantear las estrategias de localización de los promotores inmobiliarios o módulos de promoción, la estrategia comercial, e incluso hasta la misma estrategia de oferta; por lo que, quien tenga los datos más actuales y estructurados tendrá una mayor ventaja competitiva. Para esto resulta de mucha utilidad y muy práctico el uso del sistema de información DENUE.

Tres preguntas a responder

La primera pregunta que deben hacerse los agentes inmobiliarios es: ¿en dónde están mis competidores?

Haciendo un pequeño ejercicio, en el DENUE se identificaron que existen más de 327competidores inmobiliarios directos en el municipio de Guadalajara, Jalisco, México. Aquí tenemos un ejemplo: en un radio de influencia de la colonia La Normal en este municipio, se identificaron dos competidores.

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Fuente: Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

La herramienta DENUE nos permite buscar por ramas y sub ramas de actividad económica,  tamaño del establecimiento, por entidad federativa, y se cuenta con un anexo que tiene un apartado de búsqueda avanzada que nos permite encontrar por nombre, calle o avenida, colonia o fraccionamiento, código postal y también han anexado otros tres menús sobre ventaja competitiva, principales productos y servicios, o si las unidades económicas pertenecen a alguna cámara o asociación empresarial. A continuación se anexan las imágenes de estos menús.

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

 

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

Aquí podemos ver la respuesta a nuestra primera pregunta ¿Dónde están los dos emplazamientos de los competidores?

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

La segunda pregunta que debemos hacernos es ¿qué grado de marginación hay en un radio de 2 kilómetros a la redonda de la locación estudiada o de referencia?

La colonia La Normal es donde el agente inmobiliario está localizado y es muy importante saber los grados de marginación del área donde piensa promover sus productos para confirmar si es posible tener una buena promoción o prospección de clientes, ya que el ingreso es un factor preponderante a la hora de adquirir un inmueble. En este ejemplo, la respuesta es que predominan los grados de marginación Muy bajo y Bajo, esto quiere decir que aquí los ingresos son altos y que es muy probable que en esta área se encuentren clientes potenciales para esta inmobiliaria.

 

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Fuente: Inventario Nacional de Viviendas, INEGI, 2016.

La tercera pregunta ¿qué cantidad de casas están habitadas dentro del perímetro cercano a la ubicación de las empresas estudiadas o de referencia?

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Esta pregunta se responde con la ayuda de una herramienta anexada al DENUE que se llama Inventario Nacional de Viviendas, que nos permitirá tener la respuesta que buscamos.

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Fuente: Inventario Nacional de Viviendas, INEGI, 2016.

Para un agente inmobiliario es de vital importancia conocer cuántas casas están habitadas y cuantas personas viven ahí, aquí en este mapa se pueden visualizar las colonias aledañas a la normal, esto nos daría la idea de donde es más adecuado poner un módulo de prospección para crear clientes cualificados para la inmobiliaria Hipotética  para la que estamos trabajando o, en otro caso, para hacer una publicidad estratégica, y efectiva.

Resultados y conclusión

Para permanecer en el mundo de la venta o captación de inmuebles, se necesita la agudeza de los grandes conquistadores, ya que el inmobiliario es un sector en constante expansión, se tiene que estudiar con rapidez y precisión a la competencia. De ahí la importancia de conocer ¿qué datos hay disponibles?, ¿cuáles son los más adecuados? DENUE se actualiza cada seis meses aproximadamente, la última actualización fue en marzo del 2018. De las herramientas libres de bases de datos vinculadas a un sistema de información geográfico, el DENUE es la que aglutina y ofrece mejor información y más objetiva.

Las herramientas con las que cuenta el sector inmobiliario tan competido para la toma de decisiones, dependen en gran medida no sólo de los datos obtenidos, sino de hacer uso de las herramientas apropiadas, que respondan a las preguntas antes planteadas y permitan la toma de decisiones estratégicas derivadas de la información y los resultados obtenidos.

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Gracias por leer y recuerda compartir,

Equipo Datlas

(Aportación de Pedro Martínez Orozco, Geógrafo de Guadalajara, Jalisco)

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