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Uso de la herramienta DENUE INEGI en el sector inmobiliario – Datlas Research

Empezaremos por aclarar qué significa DENUE: Directorio Nacional de Unidades Económicas que el Instituto Nacional de Geografía y Estadística (Inegi) de México, que está a disposición de todo aquel que tenga interés en conocer datos relacionados con unidades económicas de todo este país y vinculadas a su ubicación geográfica.

Los datos hoy en día son una importante herramienta para la toma de decisiones de locación en cualquier ámbito, un buzoneo, una campaña o, el simple hecho de tener que decidir mover a los promotores inmobiliarios a un determinado lugar, por ejemplo de un módulo de un centro comercial a otro, esto debido a su proximidad con cadenas comerciales, cines o negocios que tengan un gran flujo comercial, o un mayor número de población con ciertas características socioeconómicas, etcétera.

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La mayoría de las empresas de bienes inmuebles enfrentan una gran competencia o “canibalismo”, que hace necesario frecuentemente replantear las estrategias de localización de los promotores inmobiliarios o módulos de promoción, la estrategia comercial, e incluso hasta la misma estrategia de oferta; por lo que, quien tenga los datos más actuales y estructurados tendrá una mayor ventaja competitiva. Para esto resulta de mucha utilidad y muy práctico el uso del sistema de información DENUE.

Tres preguntas a responder

La primera pregunta que deben hacerse los agentes inmobiliarios es: ¿en dónde están mis competidores?

Haciendo un pequeño ejercicio, en el DENUE se identificaron que existen más de 327competidores inmobiliarios directos en el municipio de Guadalajara, Jalisco, México. Aquí tenemos un ejemplo: en un radio de influencia de la colonia La Normal en este municipio, se identificaron dos competidores.

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Fuente: Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

La herramienta DENUE nos permite buscar por ramas y sub ramas de actividad económica,  tamaño del establecimiento, por entidad federativa, y se cuenta con un anexo que tiene un apartado de búsqueda avanzada que nos permite encontrar por nombre, calle o avenida, colonia o fraccionamiento, código postal y también han anexado otros tres menús sobre ventaja competitiva, principales productos y servicios, o si las unidades económicas pertenecen a alguna cámara o asociación empresarial. A continuación se anexan las imágenes de estos menús.

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

 

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

Aquí podemos ver la respuesta a nuestra primera pregunta ¿Dónde están los dos emplazamientos de los competidores?

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

Competidor 2

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Fuente: DENUE, INEGI, 2016. http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/denue/

La segunda pregunta que debemos hacernos es ¿qué grado de marginación hay en un radio de 2 kilómetros a la redonda de la locación estudiada o de referencia?

La colonia La Normal es donde el agente inmobiliario está localizado y es muy importante saber los grados de marginación del área donde piensa promover sus productos para confirmar si es posible tener una buena promoción o prospección de clientes, ya que el ingreso es un factor preponderante a la hora de adquirir un inmueble. En este ejemplo, la respuesta es que predominan los grados de marginación Muy bajo y Bajo, esto quiere decir que aquí los ingresos son altos y que es muy probable que en esta área se encuentren clientes potenciales para esta inmobiliaria.

 

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Fuente: Inventario Nacional de Viviendas, INEGI, 2016.

La tercera pregunta ¿qué cantidad de casas están habitadas dentro del perímetro cercano a la ubicación de las empresas estudiadas o de referencia?

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Esta pregunta se responde con la ayuda de una herramienta anexada al DENUE que se llama Inventario Nacional de Viviendas, que nos permitirá tener la respuesta que buscamos.

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Fuente: Inventario Nacional de Viviendas, INEGI, 2016.

Para un agente inmobiliario es de vital importancia conocer cuántas casas están habitadas y cuantas personas viven ahí, aquí en este mapa se pueden visualizar las colonias aledañas a la normal, esto nos daría la idea de donde es más adecuado poner un módulo de prospección para crear clientes cualificados para la inmobiliaria Hipotética  para la que estamos trabajando o, en otro caso, para hacer una publicidad estratégica, y efectiva.

Resultados y conclusión

Para permanecer en el mundo de la venta o captación de inmuebles, se necesita la agudeza de los grandes conquistadores, ya que el inmobiliario es un sector en constante expansión, se tiene que estudiar con rapidez y precisión a la competencia. De ahí la importancia de conocer ¿qué datos hay disponibles?, ¿cuáles son los más adecuados? DENUE se actualiza cada seis meses aproximadamente, la última actualización fue en marzo del 2018. De las herramientas libres de bases de datos vinculadas a un sistema de información geográfico, el DENUE es la que aglutina y ofrece mejor información y más objetiva.

Las herramientas con las que cuenta el sector inmobiliario tan competido para la toma de decisiones, dependen en gran medida no sólo de los datos obtenidos, sino de hacer uso de las herramientas apropiadas, que respondan a las preguntas antes planteadas y permitan la toma de decisiones estratégicas derivadas de la información y los resultados obtenidos.

Como complemento también te invitamos a conocer nuestro sitio http://www.datlas.mx donde podrás encontrar un DEMO GRATIS para nuestra plataforma de análisis de entorno con más de 100 variables para Nuevo León, Jalisco y CDMX.

Gracias por leer y recuerda compartir,

Equipo Datlas

(Aportación de Pedro Martínez Orozco, Geógrafo de Guadalajara, Jalisco)

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Startups ¿Por qué no siempre es bueno pensar AFUERA de la caja?

Seguramente a este momento todos hemos escuchado tan si quiera una vez esa metafora que dice “piensa fuera de la caja” que en otras palabras quiere decir piensa sin tomar en cuenta los supuestos, se creativo e imagina las cosas de forma en que no tengas limites. En más de 10 conferencias he escuchado este consejo, pero qué tal si nos ponemos a retar un poco este pensamiento… ¿Y si no fuera tan sano pensar fuera de la caja cuando hablamos de negocios?

En la siguiente columna  trataremos este tema y desde otra perspectiva abordamos este consejo trivial que al día de hoy presume de haber sido filosofía de muchas de las tecnologías disruptivas de la época.

436133626_91e15c98bb 1. Siempre hay una caja en la que te debes de quedar dentro, las reglas de la física seguirán aplicando

Lo cierto es que aunque por un momento podamos imaginarnos productos, servicios e ideas disruptivas hay que reconocer el límite. Me refiero a que una nueva idea puede traer tendencias y talves hasta nuevos inventos , pero siempre hay qué hacerse las preguntas de ¿Por qué no existe? y ¿Es el momento ahora? o ¿La gente está preparada para esto?

En la historia tenemos casos de éxito donde eventos específicos y algunos accidentes rompieron toda razón humana … pero recuerden no estamos hablando de estos inventos , estamos hablando de un negocio y otras fuerzas están implicadas. El mercado, los avances tecnológicos, facilidad financiera, capacidad de desarrollo, entre otros.  Los invito a cuestionarse esto y  pensar que tal vez para desarrollar una idea muy por afuera de la caja necesitarás 5 años, sin embargo en ese tiempo tal vez podrías lanzar hasta 3 ideas más aterrizadas a la realidad ¿Qué vale más la pena?

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2. Los mejores negocios no rompen un hábito, lo refuerzan

Este punto claro que es muy debatible, pensemos en las tecnologías de última época que vinieron a hacernos tener nuevos vicios y prácticas en la forma de convivir con el mundo. Pero si bien es cierto todos en algún punto tocan base con un hábito humano. Un ejemplo algo exagerado, pero real es este

Whatsapp > Llamadas celular > Mail > Viper > Llamadas Fijas >  Cartas > Telegramas > Morse > Mensajeros > Señales…

Detrás de todo esto está el hábito de la comunicación y cada una de las nuevas ideas en su tiempo pareció una locura o era muy por fuera de lo conocido… pero al final de cuentas reforzaban el hábito de la COMUNICACIÓN. Hay que tomar esto en cuenta, tomará mucha relevancia en el mediano y largo plazo de tu proyecto. Si no tienes cuidado y tu idea busca romper un hábito sin el impulso financiero necesario seguramente será una pérdida de tiempo y esfuerzo.

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3. El mercado avanza a pasos veloz, pero tu imaginación lo hace a pasos de gigantes

A este punto va directamente la pregunta de ¿El mercado está listo para tu idea? ¿Es el mejor momento de la época para lanzarlo? Claro que estamos hablando de ideas grandes, pero en general a cualquier escala podemos resolver esta pregunta con moderación.  Una solución que expertos proponen, es que si tienes una idea tan buena y no estás en el lugar correcto para lanzarlo, deberías de considerar mudarte para cumplirla. Es verdad algunos países están más avanzados que otros y muchas de las mejores ideas han nacido en ciudades primermundistas y llegan poco a poco al resto del mundo conforme el mercado lo permite.  Toma esta recomendación y tal vez hasta puedas encontrar un equipo al que le motive trabajar contigo desde otra parte del mundo.

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4. Las idea fueras de la caja pueden ser buenas, pero debes de ser un líder para que de verdad ocurra

Tomemos el ejemplo de Elon Musk. Un emprendedor nato que primero triunfó en Paypal para después lograr lo inimaginable con Tesla. Claro que este es un ejemplo de traer una idea totalmente lejos de lo habitual y probar que es posible encontrar mercado para esto (Específicando que no me refiero al hecho de elaborar un auto eléctrico, Tesla tiene una visión mucho más amplia que esto desde las innovaciones en su mecánica, batería y red eléctrica revisen más en su Wiki si tienen dudas). Verdaderamente hay que ser un líder y ganarse un poco de autoridad en el medio para romper todas las reglas con una idea fuera de la caja. Esto se puede hacer de muchas maneras, no forzosamente con una startup millonaria o teniendo 30 años de experiencia en cierto sector comercial. Sí tu eres un líder, ya sabrás como ir ganándote a los demás pero lo importante es que esta es una de las habilidades más importantes a ejercitar en tu etapa de “entrepreneur”.

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Hasta el momento es todo por la columna de hoy. Unas disculpas por no haber publicado en una semana, pero hay un proyecto interesante en un blog de la confederación europea de jóvenes emprendedores (yes.be) en donde algunas notas de este blog han sido traducidas para ser publicados ahí. Lo pueden revisar y compartir.

Ya saben, comenten y compartan… y recuerden

“Keep it weird”

@PedroVallejo4

Linkedin: Pedro Vallejo

http://www.thumbsupideas.com (suscríbanse para novedades)